愛媛県 › 松山市
松山市の土地相場・坪単価と町のデータ
愛媛県松山市 · 公的データを100点満点で採点しました(取引事例19,627件)
取引価格情報は四半期ごと、地価公示は年1回の公表にあわせて更新しています
松山市は愛媛県の市区町村で、人口は492,661人です。公的データ8項目を100点満点で採点した総合スコアは62点、土地相場は全国1,659市区町村中363位です。
強いのは取引の活発さ(95点)・人口(78点)・世代構成(73点)で、逆に災害の少なさ(32点)・治安(38点)は全国的に見て低めです。
将来の見通しとしては、2050年までに人口が12%減る見込み、放置された空き家は6.7%(全国平均5.5%)、自治体の財政力指数は0.74(全国の中央値0.44)となっています。
土地の相場は直近の成約坪単価の中央値で26.0万円(愛媛県内1位)、2022〜23年からほぼ横ばいしています。
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総合スコア
総合62点 — 取引(95点)が強み、災害(32点)が弱みです。スコアは全国1,659市区町村の分布における相対評価です。
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📈 松山市の地価 — 上がっている?下がっている?
20年の推移と、県内・全国での位置づけ
横ばいで推移しています
直近の成約坪単価の中央値は26.0万円(愛媛県内1位/19市区町村・全国363位)。2022–23年の坪26.1万円からほぼ横ばいしました。地価公示85地点の前年比は平均+0.3%です。
成約坪単価の推移(中央値)
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👥 松山市の人口 — 増えている?減っている?
2050年までの推計人口の増減
緩やかな減少が見込まれます
国の推計では、2025年から2050年にかけて-12%の見通しです。 人口が減るエリアは、将来売却するときの買い手も減りやすくなります。
※ 中心部の250mメッシュ推計を合算した参考値です。市区町村全体の人口とは異なります。
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👶 松山市の世代構成 — どんな人が住んでいる?
年少・生産年齢・高齢者の割合
全国的にみて標準的な構成です
15歳未満が11.5%、65歳以上が29.7%(全国の高齢化率は約29%)。2050年には高齢者比率が24.3%になる推計です。世代構成は「売れる間取り・貸せる間取り」に直結します。
15歳未満11.5%
15〜64歳58.8%
65歳以上29.7%
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🌊 松山市の災害リスク — 地震の揺れやすさと標高
30年以内に震度6弱以上が起きる確率
強い揺れが想定される地域です
防災科研の予測では、30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は76.5%。市街地の標高は約21.3mです。海抜が低い地域では、津波・高潮・内水氾濫の想定区域を自治体のハザードマップで確認してください。
震度6弱以上(30年)
76.5%
市街地の標高
21.3m
高台
津波浸水想定
想定区域外
中心部は県の想定区域外
液状化のしやすさ
低い
扇状地（傾斜≧1/100）
※ 市街地の代表地点1点での判定です。同じ市区町村でも場所により大きく異なるため、購入前に自治体のハザードマップで必ずご確認ください。
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🛡️ 松山市の治安 — 犯罪の発生状況
人口10万人あたりの刑法犯認知件数
全国平均並みです
愛媛県の刑法犯認知件数は年6,937件、人口10万人あたり543.7件(全国平均500.4)。 治安が悪いエリアは入居者の質や資産価値にも影響します。
愛媛県
543.7
件/10万人
全国平均
500.4
件/10万人
※ 市区町村別の全国統一データが存在しないため、都道府県の値を掲載しています(出典: 警察庁・2024年)。
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🔄 松山市の不動産取引 — 売買は活発?
直近の成約件数から見た流動性
売買が活発なエリアです
直近2年の宅地の成約は883件(2005年以降の累計8,971件)。 取引が少ないエリアは、売りたいときにすぐ買い手が見つからないことがあります。
🏠 松山市の人口と世帯 — いま何人が住んでいるか
住民基本台帳にもとづく実際の人口
松山市の人口は492,661人、世帯数は261,357世帯
1世帯あたりの人数は1.89人です。 全国平均は約2.1人で、これを下回るほど単身・二人世帯が多いことを意味します。 売る側・貸す側から見ると、必要とされる間取りがここで変わります。 年齢の内訳は15歳未満が11.5%、15〜64歳が58.8%、 65歳以上が29.7%です。全国平均(約29%)より高齢者の割合が低い町です。
492,661人口
261,357世帯
11.5%15歳未満
29.7%65歳以上
※ 出典: 総務省 住民基本台帳に基づく人口・世帯数（令和8年1月1日現在）。 将来推計は上の「人口」の項目をご覧ください。
🏥 松山市の医療と保育 — 何軒あるか
病院・診療所・歯科・保育施設の数
病院と診療所はあわせて536軒（人口1万人あたり10.9軒）
内訳は病院41軒・診療所495軒・ 歯科診療所255軒です。 保育園・こども園などの保育施設は149か所あります（人口1万人あたり3か所）。 市街地の代表地点から最寄りの病院までは約720mです。
41病院
495診療所
255歯科
149保育施設
※ 出典: 国土数値情報 医療機関（令和2年）・福祉施設（令和3年）。 住所から市区町村を特定できなかった施設が全国で約5%あり、実数よりわずかに少なく出ます。
🏚️ 松山市の空き家 — 放置された家はどれくらい?
総住宅数に占める空き家の割合と、その内訳
放置されている空き家は6.7%（全国1,235市区町村中638位・少ないほど上位）
松山市の総住宅数は284,440戸、うち空き家は42,570戸（15%）です。 ただし空き家には賃貸の募集中・売却中・別荘が含まれ、これらは市場で動いている住宅です。 本当に問題になるのは、それらを除いたその他の空き家19,160戸（6.7%）で、 相続などで引き取り手がないまま放置されている住宅を指します。 全国平均は5.5%で、松山市は平均より1.2ポイント高い水準です。
※ 出典: 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査（第1-2表）。 標本調査のため、人口の少ない市区町村は公表対象外の場合があります。
🏛️ 松山市の財政 — この町は自前でやっていけるか
財政力指数と、財政の硬直度
財政力指数は0.74（全国1,741市区町村中316位・中央値0.44）
財政力指数は、必要な行政サービスの費用を自前の税収でどれだけ賄えているかを示します。1.0を超えると国からの地方交付税を受け取らない「不交付団体」で、全国に78市区町村しかありません。松山市は0.74で、全国の中央値0.44を大きく上回ります。財政基盤は比較的しっかりしています。 また経常収支比率は91.3%です。 これは決まった支出で財源がどれだけ埋まるかを示し、高いほど新しい施策に使える余力がありません （90%を超えると硬直的とされます）。 将来負担比率は22.1%で、自治体が抱える実質的な借金の重さを表します。
※ 出典: 総務省 令和6年度 地方公共団体の主要財政指標一覧。 東京23区は特別区財政調整制度があり、他の市町村と同じ意味では比較できません。
松山市の地区別 土地相場
直近3年の成約坪単価の中央値(成約2件以上の地区)
| 地区 | 坪単価 | 成約件数 | 市区町村平均との差 |
|---|---|---|---|
| 柳井町 | 71.9万円 | 6件 | +176% |
| 石手 | 47.9万円 | 7件 | +84% |
| 木屋町 | 40.1万円 | 6件 | +54% |
| 古川北 | 40.1万円 | 7件 | +54% |
| 竹原 | 37.8万円 | 9件 | +45% |
| 清水町 | 36.7万円 | 7件 | +41% |
| 北土居 | 36.6万円 | 45件 | +41% |
| 福音寺町 | 36.3万円 | 12件 | +39% |
| 高砂町 | 35.8万円 | 6件 | +37% |
| 南江戸 | 34.5万円 | 16件 | +33% |
| 居相 | 34.2万円 | 15件 | +31% |
| 土居田町 | 34.1万円 | 21件 | +31% |
| 北井門 | 33.7万円 | 19件 | +29% |
| 小栗 | 33.5万円 | 14件 | +29% |
| 東石井 | 33.5万円 | 8件 | +29% |
松山市のエリア別 詳細データ
成約が十分にあるエリアは、用途地域別・広さ別の相場や成約明細まで個別ページで解説しています
三番町
137.1万円/坪
成約32件 · +123%
岩崎町
50.9万円/坪
成約46件 · -4%
萱町
40.5万円/坪
成約30件 · +2%
辻町
38.2万円/坪
成約35件 · -5%
愛光町
37.5万円/坪
成約45件 · -6%
清水町
35.4万円/坪
成約33件 · -12%
古川北
35.3万円/坪
成約91件 · -14%
南江戸
35.2万円/坪
成約106件 · +18%
松末
34.8万円/坪
成約35件 · +16%
樽味
34.4万円/坪
成約37件 · +16%
北土居
34.3万円/坪
成約127件 · +4%
朝生田町
33.5万円/坪
成約33件 · +5%
余戸東
33.1万円/坪
成約87件 · +0%
古川南
33.1万円/坪
成約83件 · -3%
竹原
33.1万円/坪
成約63件 · -3%
石手
32.3万円/坪
成約63件 · -21%
保免西
32.1万円/坪
成約48件 · +0%
土居田町
32.1万円/坪
成約163件 · +1%
姫原
32.0万円/坪
成約70件 · +5%
北井門
32.0万円/坪
成約95件 · +1%
西石井
31.9万円/坪
成約71件 · -11%
居相
31.8万円/坪
成約81件 · +4%
小栗
31.5万円/坪
成約69件 · -1%
東石井
31.0万円/坪
成約69件 · -9%
和泉南
30.9万円/坪
成約79件 · -6%
福音寺町
30.7万円/坪
成約74件 · +8%
桑原
29.9万円/坪
成約101件 · +5%
余戸中
29.2万円/坪
成約60件 · +22%
南久米町
28.7万円/坪
成約72件 · +7%
山越
28.6万円/坪
成約100件 · -4%
小坂
28.4万円/坪
成約67件 · +2%
中村
27.9万円/坪
成約60件 · +7%
西長戸町
27.5万円/坪
成約72件 · +8%
立花
27.5万円/坪
成約80件 · +17%
古川西
27.4万円/坪
成約75件 · -10%
枝松
27.4万円/坪
成約57件 · -7%
市坪南
27.4万円/坪
成約72件 · -9%
森松町
27.3万円/坪
成約125件 · +5%
東長戸
27.1万円/坪
成約91件 · -1%
北久米町
27.1万円/坪
成約97件 · +16%
今在家
27.0万円/坪
成約72件 · -2%
美沢
26.9万円/坪
成約33件 · -1%
富久町
26.9万円/坪
成約54件 · -13%
余戸西
26.7万円/坪
成約82件 · +69%
北斎院町
26.4万円/坪
成約169件 · +2%
鷹子町
26.4万円/坪
成約97件 · +5%
空港通
26.3万円/坪
成約90件 · -5%
南斎院町
26.1万円/坪
成約117件 · +10%
余戸南
26.0万円/坪
成約182件 · -36%
和泉北
25.7万円/坪
成約48件 · -26%
土居町
25.4万円/坪
成約32件 · -4%
正円寺
25.2万円/坪
成約77件 · -10%
鴨川
25.2万円/坪
成約39件 · +7%
別府町
25.2万円/坪
成約70件 · +8%
来住町
25.1万円/坪
成約97件 · +0%
久万ノ台
25.1万円/坪
成約96件 · +4%
清住
24.8万円/坪
成約62件 · +25%
御幸
24.6万円/坪
成約35件 · -3%
保免上
24.6万円/坪
成約52件 · -15%
三町
24.4万円/坪
成約33件 · -8%
南梅本町
23.4万円/坪
成約92件 · -1%
久米窪田町
23.3万円/坪
成約70件 · +14%
北梅本町
23.2万円/坪
成約68件 · +58%
吉藤
23.1万円/坪
成約59件 · -10%
星岡
22.8万円/坪
成約47件 · +7%
東垣生町
22.0万円/坪
成約158件 · +6%
平井町
21.8万円/坪
成約112件 · -10%
東野
21.6万円/坪
成約107件 · +10%
山西町
21.6万円/坪
成約46件 · -5%
衣山
21.5万円/坪
成約96件 · -17%
馬木町
21.0万円/坪
成約91件 · -10%
南吉田町
20.7万円/坪
成約244件 · -15%
高岡町
20.7万円/坪
成約152件 · -9%
水泥町
20.3万円/坪
成約83件 · +27%
古三津
19.8万円/坪
成約72件 · +26%
祝谷
19.8万円/坪
成約59件 · -35%
中須賀
19.4万円/坪
成約40件 · -2%
畑寺
18.6万円/坪
成約56件 · -26%
溝辺町
17.2万円/坪
成約35件 · -14%
北吉田町
16.0万円/坪
成約47件 · -3%
西垣生町
14.5万円/坪
成約193件 · -23%
白水台
14.2万円/坪
成約31件 · -6%
堀江町
13.5万円/坪
成約156件 · -5%
安城寺町
12.9万円/坪
成約52件 · -30%
和気町
10.8万円/坪
成約52件 · +3%
太山寺町
10.7万円/坪
成約34件 · +24%
勝岡町
10.7万円/坪
成約34件 · +3%
高井町
10.6万円/坪
成約34件 · -59%
南高井町
10.5万円/坪
成約46件 · +33%
北条辻
9.8万円/坪
成約132件 · -27%
河野中須賀
6.4万円/坪
成約37件 · -6%
北条
6.1万円/坪
成約34件 · -36%
中野町
5.9万円/坪
成約33件 · +48%
下難波
4.0万円/坪
成約46件 · -22%
松山市で実際に売れた土地(20件)
国土交通省に報告された個別の成約記録です。上の中央値は、こうした取引を集計したものです。
| 時期 | 地区 | 成約価格 | 面積 | 坪単価 | 用途地域 | 形状 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年Q4 | 三番町 | 6,700万円 | 100㎡(30.2坪) | 221.5万円 | 商業地域 | ほぼ長方形 |
| 2025年Q4 | 千舟町 | 5,000万円 | 105㎡(31.8坪) | 157.4万円 | 商業地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 二番町 | 1.7億円 | 380㎡(114.9坪) | 147.9万円 | 商業地域 | 不整形 |
| 2025年Q4 | 柳井町 | 2,300万円 | 100㎡(30.2坪) | 76.0万円 | 近隣商業地域 | 台形 |
| 2025年Q4 | 柳井町 | 2,900万円 | 130㎡(39.3坪) | 73.7万円 | 近隣商業地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 味酒町 | 2,100万円 | 105㎡(31.8坪) | 66.1万円 | 商業地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 道後北代 | 2,800万円 | 170㎡(51.4坪) | 54.4万円 | 第１種中高層住居専用地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 道後今市 | 3,200万円 | 195㎡(59坪) | 54.2万円 | 第１種住居地域 | 台形 |
| 2025年Q4 | 湯渡町 | 4,000万円 | 250㎡(75.6坪) | 52.9万円 | 第１種住居地域 | 台形 |
| 2025年Q4 | 辻町 | 2,400万円 | 170㎡(51.4坪) | 46.7万円 | 第１種住居地域 | 不整形 |
| 2025年Q4 | 北久米町 | 7,600万円 | 570㎡(172.4坪) | 44.1万円 | 第１種住居地域 | ほぼ整形 |
| 2025年Q4 | 居相 | 2,100万円 | 160㎡(48.4坪) | 43.4万円 | 第１種低層住居専用地域 | ほぼ整形 |
| 2025年Q4 | 居相 | 2,100万円 | 165㎡(49.9坪) | 42.1万円 | 第１種低層住居専用地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 愛光町 | 3,600万円 | 290㎡(87.7坪) | 41.0万円 | 準工業地域 | ほぼ長方形 |
| 2025年Q4 | 福音寺町 | 3,100万円 | 250㎡(75.6坪) | 41.0万円 | 第１種住居地域 | 不整形 |
| 2025年Q4 | 余戸東 | 1,400万円 | 120㎡(36.3坪) | 38.6万円 | 第１種住居地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 小坂 | 3,100万円 | 270㎡(81.7坪) | 38.0万円 | 第１種住居地域 | 長方形 |
| 2025年Q4 | 立花 | 1,000万円 | 90㎡(27.2坪) | 36.7万円 | 第１種住居地域 | ほぼ整形 |
| 2025年Q4 | 小栗 | 2,000万円 | 180㎡(54.4坪) | 36.7万円 | 第１種住居地域 | ほぼ長方形 |
| 2025年Q4 | 鷹子町 | 1,600万円 | 150㎡(45.4坪) | 35.3万円 | 第１種住居地域 | ほぼ長方形 |
見方: 同じ地区でも、面積・形状・用途地域によって坪単価は大きく変わります。 「相場○万円」だけでなく、条件の近い取引を見つけて比べるのが、価格を判断する近道です。
※ 国土交通省が公表する不動産取引価格情報です(取引当事者へのアンケートに基づく)。個人が特定されないよう、面積・価格は同省により丸められています。
松山市の地価公示
国土交通省が毎年公表する公的な土地評価(2025年)
| 所在地 | 用途 | 坪単価 | ㎡単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 愛媛県 松山市大街道２丁目４番１３ | 店舗,事務所 | 284.3万円 | 860,000円 | +1.2% |
| 愛媛県 松山市千舟町４丁目２番２外 | 店舗,事務所 | 124.3万円 | 376,000円 | +0.5% |
| 愛媛県 松山市三番町４丁目１１番１２ | 事務所 | 121.0万円 | 366,000円 | +1.4% |
| 愛媛県 松山市道後湯之町甲１５７０番 | 住宅,店舗 | 114.7万円 | 347,000円 | +2.1% |
| 愛媛県 松山市大街道３丁目５番２外 | 住宅,店舗 | 103.5万円 | 313,000円 | +0.6% |
| 愛媛県 松山市二番町２丁目７番２３ | 店舗 | 98.5万円 | 298,000円 | +0.3% |
| 愛媛県 松山市花園町４番７外 | 店舗,事務所 | 98.2万円 | 297,000円 | +1.7% |
| 愛媛県 松山市持田町４丁目１６８番２ | 住宅 | 79.7万円 | 241,000円 | +0.8% |
| 愛媛県 松山市宮田町１８６番４外 | 店舗,事務所 | 79.3万円 | 240,000円 | +2.1% |
| 愛媛県 松山市勝山町２丁目１７番５ | 店舗 | 74.4万円 | 225,000円 | +0.9% |
※ 坪単価上位10地点を表示(全85地点)。
近くの市区町村と比べる
松山市から近い順。相場を比較すると、割高・割安が見えてきます
松山市に家を買う・移り住むか迷っている方へ
松山市のこのページを見ている方の多くは、住む場所として検討されている段階だと思います。 価格だけで決めると後で困りやすいので、先に確かめておくとよい点を、 このページのデータに沿って整理しました。
1将来の人口を見る松山市は2050年までの人口が12%減る見込みです。 減る町は、将来売りたくなったときの買い手も減ります
2災害と地盤を確かめる30年以内に震度6弱以上が起きる確率は76.5%、代表地点の標高は21.3mです。 火災保険・地震保険の金額にも効いてきます
3資金計画を先に立てる物件を探す前に借入可能額を把握しておくと、無理のない範囲で探せます。松山市の土地は坪26.0万円が目安です
※ 当サイトは物件の仲介や住宅の販売を行っておりません。掲載しているのは公的データのみです。
松山市で土地を売るときに知っておきたいこと
松山市の成約坪単価の中央値は26.0万円です（2022〜23年からほぼ横ばい）。 ただしこれは国に報告された実際の成約価格の中央値で、 チラシやポータルサイトに出ている「売出し価格」とは別のものです。 売出し価格は成約価格より高いのが普通で、そこから値引き交渉が入ります。
同じ松山市でも、地区によって坪単価は大きく変わります。実際、松山市内で最も高い三番町が坪137.1万円、 最も低い下難波が坪4.0万円で、34.7倍の差があります。土地の形・接道・傾斜・法規制でも変わるため、最終的には個別に見てもらう必要があります。
1まず相場を知るこのページのデータで、自分の土地がどの水準かを把握します
2複数社に査定を頼む1社だけだと高いか安いか判断できません。査定額は会社によって差が出ます
3売出し価格を決める相場を知っていれば、根拠のない安値を提示されても気づけます
松山市の土地を査定してみる
地区と広さを選ぶだけで、その場で目安が出ます。氏名・電話番号の入力はありません。
松山市についてよくある質問
松山市の治安は良いですか?悪いですか?
愛媛県全体の刑法犯認知件数は人口10万人あたり543.7件で、全国平均の500.4件を上回っています(全国平均より9%多い)。治安スコアは100点満点で38点です。なお犯罪統計は都道府県単位の公表のため、松山市固有の数値ではありません。
松山市の人口はこれから増えますか?減りますか?
中心部の推計人口は2025年の約492,661人から、2050年には約433,542人になる見込みです(12%減)。緩やかな減少が見込まれます。2050年の高齢者割合は24.3%の見込みです。
松山市は地震や災害に強いですか?
今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は76.5%です。市街地の代表地点の標高は21.3mで、地盤は「扇状地（傾斜≧1/100）」に分類されます。災害スコアは100点満点で32点です。詳細は必ず自治体のハザードマップでご確認ください。
松山市の土地は坪いくらですか?
直近の成約坪単価の中央値は26.0万円です(愛媛県内1位/19市区町村・全国363位)。2022〜23年の26.1万円からほぼ横ばいしました。国土交通省に報告された実際の成約価格19,627件をもとにした中央値で、売出し価格ではありません。
松山市から学校までどのくらいですか?
市街地の代表地点から最寄りの小学校まで直線距離で約640m(徒歩8分程度)、中学校まで約855mです。代表地点1点からの直線距離で、松山市全域を表すものではありません。通学区域は各自治体の最新情報をご確認ください。
松山市に病院や保育園はいくつありますか?
病院41軒・診療所495軒（あわせて536軒）、歯科診療所255軒があります。保育園・こども園などの保育施設は149か所です。人口1万人あたりでは10.9軒になります。
松山市の人口は何人ですか?
住民基本台帳では492,661人です（令和8年1月1日現在）。世帯数は261,357世帯で、1世帯あたり1.89人になります。15歳未満が11.5%、15〜64歳が58.8%、65歳以上が29.7%です。2050年の推計では12%減の見込みです。
松山市の財政は大丈夫ですか?
財政力指数は0.74で、全国1,741市区町村中316位です（全国の中央値は0.44、1.0を超えると地方交付税を受け取らない不交付団体で全国に78市区町村）。中央値を上回る水準です。経常収支比率は91.3%で、90%を超えると財政が硬直的とされます。
松山市に空き家は多いですか?
総住宅数284,440戸のうち空き家は42,570戸（15%）です。ただしこの中には賃貸の募集中・売却中・別荘が含まれます。相続などで放置されている「その他の空き家」は19,160戸（6.7%）で、全国1,235市区町村中638位（全国平均5.5%に対して高い水準）です。
松山市の市街地には店や病院がありますか?
市街地の代表地点から、スーパーまで約735m、コンビニまで約339m、薬局まで約558m、病院まで約720m、最寄り駅まで約588mです。
回答はいずれも、このページに掲載している公的データから機械的に算出しています。 判断の前に免責事項もあわせてご確認ください。
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出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報 2005–2025年・将来推計人口250mメッシュ・津波浸水想定・液状化傾向図) / 国土数値情報(地価公示 L01・学校 P29) / 国土地理院 標高API / 防災科学技術研究所 J-SHIS(2024年版) / 警察庁 犯罪統計(2024年) / OpenStreetMap contributors
※ 100点満点のスコアは当サイトが公的データを独自に指数化したもので、公式な評価ではありません。掲載の価格は参考値であり、個別の不動産の価格を保証するものではありません。
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